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2019-08-17 18:49 理财规划小编
    大家都经常听到通货膨胀这个词,但不知道你有没有注意到,我们会用什么来表达通货膨胀率?正确答案是——CPI(消费者物价指数),其含义就是“物价平均水平的上升速度“。明确这一点后,我们可以举个例子,用于讨论这个问题。

    假设李先生的年收入是x万元,有存款20万元。现在购买一套100万的住房,首付20万已付清,另80万采取向商业银行按揭贷款20年的方式支付,贷款利率为4.9%。
 
    那么,在等额本息还款方式下,每月还款是5236元,折合一年是6.3万元。
 
    又假设李先生每年其他开支为y万元,则每年的结余为:m1=x-(y+6.3)万元。
 
    这里需要穿插解释一个知识点:按揭贷款利率是否会跟随市场利率变化而调整?
 
    由于房贷周期普遍较长,如果房贷利率不随着市场利率变动,则银行很有可能在利率变化过程中吃亏。银行肯定不会答应,所以一般是根据央行调整发布的利率按年进行调整。
 
    幸好,对于办理住房按揭贷款享受的利率折扣优惠一般是不变的,也就是说,你申请按揭贷款时确定是打9折,那么以后尽管贷款利率在发生变化,也仍然以新利率的9折来进行计算。
 
    接下来,假设第二年CPI平均上升了A%,而房贷利率也按相同比例同步上升,则李先生当年的结余下降为:
 
    m2=x-(1+A%)(y+6.3)万元。
 
    m2与x正相关,与A和y负相关。可见,通货膨胀率越高即A%越大,李先生的收入结余就越少,个人经济就越困难。
 
    当然,在通货膨胀的影响下,李先生的收入应该也会有一定的增长,只不过这种增长未必能赶上通胀的脚步。我们假设增长率为B%,则李先生当年的结余变为:
 
    m3=(1+B%)x-(1+A%)(y+6.3)万元。
 
    只有在B%>A%的情况下,m3才大于m1。
 
    结论:在通货膨胀率上升的阶段,对还房贷的人群来说,只有收入上升速率高于通货膨胀率,才能从中获利。实际上,不论是否需要还房贷,都应当努力让收入跑得更快一些,才能避免受损。而加杠杆购买房产的优势是,房产能够在通货膨胀中自主升值,当把还贷负担与房产价值的增加相比较,还房贷的人才算是真正在通货膨胀中受益。

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