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2019-08-17 21:38 理财规划小编

200万无风险月躺赚2万元,年赚24万元,需要年化收益率12%才能满足,年化12%的收益是无风险的并且是什么都不用干,躺着就把钱给赚了,市面上公认的无风险的产品只有国债,国债最高利率是5年期国债,利率只有4.27%,远远不能满足12%的利率要求,所以我很肯定的告诉你,年化12%无风险的收益是没有的,梦该醒了。如果能承担一点风险,房地产是可以满足年化12%收益要求,一起来算一下。

1、过去10年住宅商品房能够达到年化12%的收益吗?

大奶子 以全国平均房价为例,2009年全国住宅商品房销售均价为4459元/平方米,2018年全国住宅商品房销售均价为8544元/平方米,2009年首付200万,贷款466万,房子总价为666万,贷款利率为基准利率,贷款期限30年,买入和卖出税费按照3%计算。

  • 买入税费按照3%计算,总额为19.98万元。

  • 大奶子 贷款支付的利息为211万。

  • 首付200万,按照年化4%利息计算,10年利息为80万元。

  • 租金收益率按照3%计算,房租收益为199.8万元。

  • 大奶子 按照2009年和2018年销售均价计算,2009年666万房子在2018年可以卖到1276万元,卖房可以获利610万元。

  • 大奶子 卖出税费38万元

故总的获利=610万+199.8万-80万-211万-19.98-38=460万,每年获利46万元。年化收益率为23%,远高于12%。

2、房价年复合增长率多少,可以达到年化12%的收益

大奶子 首付200万,贷款466万,房子总价为666万,贷款利率为基准利率,贷款期限30年,买入和卖出税费按照3%计算,租金收益率按照3%计算。

  • 大奶子 买入税费按照3%计算,总额为19.98万元。

  • 贷款支付的利息为424万。

  • 首付200万,按照年化4%利息计算,10年利息为80万元。

  • 租金收益率按照3%计算,房租收益为199.8万元。

按照12%的年化收益计算,30年后房子需要获利720万元,假设需要卖到N万元,卖出税费为0.03N。

获利=N-666-0.03N-19.98-424-80+199.8=720,N=1763万元。

年复合增长率需要满足3.3%即可,相当于今年的房价是1万元/平方米,30年后卖到2.65万元/平方米,即可满足年化12%的收益。虽然未来的房价不一定像过去涨的那么快,但是经济增长、土地财政、购房情节、城镇化会继续推动房价上升,年增长3.3%我觉得非常可能。

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