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2020-03-16 23:52 理财规划小编
  各家商业银行按照央行的通知,要求从3月1日至8月31日,所有在2020年1月1日之前发放的商业个人住房贷款或已签合同未放款贷款,均应该转换为LPR浮动利率或固定利率,且只能转换一次。究竟是上调还是下调,借款人如何选择?

  首先需要明确一下,本次适用转换的个人住房贷款为商业个人住房贷款,住房公积金贷款不在本次转换范围之内,仍然按照原合同约定执行。
 
  其次,原则上3月1日至8月31日是转换的最后窗口期,以自愿为原则,不强制性要求,那么作为借款人就可能出现3种情况,一是通过与银行协商转换为LPR浮动利率制;二是选择转换为固定利率制;三是借款人因为各种原因放弃选择的,银行可能会自动默认为固定利率制。因此,我们可以很简单的看到,凡是选择固定利率或自动默认为固定利率的,仍然按照原合同利率执行,直到还款周期结束,不上调也不会下调。
 
  只有选择转换成LPR浮动利率制的借款人,才会涉及上调或下调的问题。那么究竟上调了还是下调了呢?
 
  根据LPR利率制规定,可以肯定的说,即使在规定期限内转换成LPR利率,本年度贷款执行利率仍然与原合同利率一致,不会有涨跌。怎么理解?这就需要了解在LPR利率制下,贷款执行利率是如何形成的?通俗的说,过去执行利率是在央行基准利率基础上,通过打折形式而上下浮动,最终形成执行利率。现在呢,是以每月LPR+加点值形成。而LPR就是基础利率,它由18家银行每月报价,去掉一个最高值和一个最低值,然后16个报价平均形成一个基础利率,然后由央行每月公布执行。举例,去年合同利率(执行利率)为5.9%,12月份5年期以上的LPR为4.8%,那么加点值为:5.9%-4.8%=1.1%,并且在整个还款周期内这个加点值都不会改变。所以,今年转换成LPR时,最后执行利率=4.8%+1.1%=5.9%,仍然与原合同利率一致,直到本年度年底。
 
  也就是说,从第二年开始,合同利率才会发生改变,因为第二年的LPR以上一年12月的LPR为准。根据央行数据,2月份5年期以上LPR为4.75%,比2019年12月LPR下降了5BP,按照当前国际国内经济形势,下行压力是明显的,每月LPR报价有可能持续走低,假如到今年12月份的LPR为4.7%。那么2021年的执行利率该如何计算呢?同样以LPR+加点为公式,即4.7%+1.1%=5.8%,与2020年执行利率4.9%比较,显然下调了0.1%,借款可以少付利息。
 
  新利率从何时开始执行?就看与银行的约定,可以是每年的1月1日,也可以是放款日的对年对月。可以是1年变化一次,也可以几年变化一次,但最短时间为1年,这是长期贷款利率变更的最短周期。
 
  那么问题来了,我们该如何选择呢,是选择LPR还是固定利率呢?当然以节约利息为主要依据,根据以上讲解,最终取决于LPR走势,因为加点值一旦确定是固定不变的,变的只是LPR。换句话说,如果LPR持续走低,执行利率就会下调,你就会节约更多利息,反之,就会增加利息支出。
 
  而从目前经济形势而言,短期内利率已经进入下行通道,LPR走低是大概率问题,所以对于短期内比如3-5年就要到期的贷款来说,无疑选择LPR更划算,可以节约部分利息。
 
  对于10年以上才到期的贷款来说,这就需要对LPR的未来走势做出判断,当然这有很大难度,即使专业人士也有难度,因为影响经济发展的因素是多方面,不确定的以及难以预料的,比如本次疫情的全球蔓延对经济产生重大影响等。按照一般规律,一旦经济低迷,就会以降息刺激消费和投资,而一旦经济过热,就会通过提高利率促进资金回笼,遏制通胀率过高,以适应经济增速,保持流动性合理充裕。固定利率的好处,在于在利率上行通道中,提前锁定资金成本,不受外界因素影响而节约利息支出。但是,一旦进入利率下行通道,就会适得其反,这是一把双刃剑。

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