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2020-03-17 21:11 理财规划小编
  据统计,每个人一生平均下来会买两套房子,也就是说每个人一生早晚都会卖一套房子。

  如今早就过了房价猛涨的年代,在房价平稳的时候,房子到了个人手里往往价格都会下降,成交周期也变得更长,给房主的感觉就是如果不降价卖房,那么房子肯定是越来越难卖。
 
  尤其这两年,各地房市在平稳中还略有下降,给购房者的感觉的就是,只要买了房,到手里立马就会贬值。
 
  一为什么房子到了个人手里以后价格也就低了?
 
  之前陪朋友去买车的时候,发现了一个很有意思的现象,车款是10万(不算其他费用,单纯车款),但在提车前上的保险中,显示该车如果报废,保险公司只赔付车款9.8万,保险员给出的解释是,因为车一旦售出就变成了二手车,各方面的估计自然要下调一些,用车险的现象看房子,就不难理解为什么房子到了个人手里以后价格也就低了。
 
  任何可再生的消耗品一旦售出变成了二手商品,那么其价值也会相应打折,哪怕是一次都没使用过。
 
  1二手房价格议价空间大
 
  之前的房子很多都是公产房,企业产,军产等各种非个人产权房,新建住宅大多是私产房,是属于房主的私人财产。
 
  在对外售卖的时候,房主可以自行定价,虽然也有评估价的底线,但大多数时候,评估价都要低于成交价三分之一,而开发商新楼盘的报价不能像二手房房主那么随意,是有备案价控制的,在挂牌房源越来越多的二手房市场中,降价就成了常态,
 
  只要买了房,就会在无形中被整体的二手房市场将房价拉低,给人的感觉就是房子到了手里就会亏钱。尤其这两年二手房市场的存量一直在增长,经常有因着急变现低价处理的房子,还有各种拍卖房都使人们对二手房的房价预期呈下降趋势。
 
  2二手房和新房的价差
 
  通常新房的价格会以周边二手房的价格作为参考,但由于土地成本的增加,往往新房都要高出周边二手房的二分之一左右。
 
  假设你当初购买的新房价格为7500一平方,此时周边二手房价格为5000元一平方,当你想出售房子的时候,通常要卖到购入时的7500一方很难,除非周边新开盘的小区房价高于7500,或周边二手房房价整体能有上浮,你才能卖到7500的价格,出售的这套房子才能算是不亏本。
 
  在房价上涨的周期中,二手房和新房的价差很容易被上涨的房价抹平,但全国房价普涨的时代已经过去了,很多没有支撑的地区房价大幅上涨的可能性已经没有了,如果你买的新房单价比周边房价高出很多,就等于亏在了起跑线上。
 
  3利息在亏损
 
  大多数购房者都是以首付+贷款的方式买房,买房后都希望房价上涨,能将贷款利息和买房时办理各种手续的费用赚回来,但如果房价不变,房主就会有房子一直是在亏损的心理作用。
 
  其实这不是一种真的亏损,只是房价上涨覆盖支出的愿望没有实现,同时还要每个月还贷。
 
  4不正规房源
 
  房产所属土地性质问题,上任房主或开发商遗留了各种问题,风水不佳,污染严重,违规建设等这类的房产,基本上都不是正规房产。
 
  这些房子在售卖的时候,往往都采用忽悠的方式,诱使购房者在不清楚房产具体情况的时候下定金购房,等到事后房主了解清楚房产的来龙去脉,后悔也晚了。此时,就算房子能顺利过户我自己手中,那么其价值也必然大打折扣。
 
  其实这还不算是最惨的购房者,去年各地开始清理小产权房,有人刚刚花钱买的小产权房就面临着被强拆的风险,但有时这种情况也怨不得别人,毕竟在购买的时候就知道房子并不是正规房源,单纯贪图便宜购房,那么自然也要承受损失。
 
  ......
 
  对于自住购房人来说,房价在自己手中不管是真的下跌了,还是心理作用,都不应该影响我们的正常生活还贷。
 
  购房时一定要选择正规渠道,千万不要图便宜,埋隐患,尤其是在明知房子有问题的前提下,仍然冒险购买。
 
  二为什么成交困难,原因在哪里呢,
 
  房子到了个人手里就变成了二手房,也有可能是三手房甚至四手房。
 
  以二手房的角度去考虑成交,成交困难的问题也就很好理解了。
 
  1市场整体预期向上的时候,二手房成交量就会增加,市场预期平稳的时候,二手房成交也会保持平稳。
 
  2015年,我国二手房成交量为457万套。
 
  2016年借房价上涨风潮带动,二手房成交量为506万套。
 
  2017年楼市整体调控降温,二手房成交量为430万套。
 
  2018年楼市保持平稳,成交量为430万套。
 
  2019年略有下降为426万套。
 
  通过近五年的全国二手房成交量来看,二手房的成交量可以说是根据房价是否平稳来划分的,这也符合人们追涨杀跌的买房心理。
 
  稳房价,稳地价,稳预期这三稳当中,最重要的就是稳预期,不仅要延缓民众对房价不断上涨的预期,也要让地方政府降低对土地财政的预期,更要增加全国房地产行业内对房住不炒的预期。
 
  只要房价上涨的预期稳定住,那么大部分的购房者,就会开始犹豫,害怕这个时候买房会导致亏损,就会持币观望,这个时候房市就能回归平稳发展的轨道。
 
  2整体购买力的下滑
 
  我国近八成居民,购买房产主要依靠首付+房贷的方式。
 
  房地产黄金十年中,为了买房,大多数人消耗掉了多年的积蓄,找银行贷款提前消耗了未来的收入,甚至已经有很多家庭使用了"六个钱包”,可以说全民的购买力大部分都进入了房地产市场,其结果就是大部分居民的流动性资产减少,固定资产增多。
 
  尤其在上一轮房市去库存期间,不管新房还是二手房,各个城市的交易量都急速增加,甚至有些新房开盘不到一个小时就被抢购一空,但抢购的背后,很多都是一个家庭10年20年的积蓄,是更长时间,更多房贷,更多钱包堆积出的购买力。
 
  房地产黄金十年将大多数家庭的购买力都消耗掉了,当今房地产市场的购买力明显呈大幅下降趋势。在购买力不足的情况下,新房成交都很困难,二手房自然更加难卖。
 
  这些因购房消耗掉的购买力,在短时间内很难马上恢复,至少要经过一段时间后,购买力才会逐步恢复。
 
  3二手房成交周期长,成交困难是正常现象。
 
  正常二手房从挂牌到成交的平均周期为4-6个月,这还是在房主能接受大幅降价的前提下,在如今房市整体趋稳,预期向下的行情中,二手房房主往往要祭出跳楼甩卖的价格才能将房子卖掉,即使这样平均成交时间也都在10个月,甚至一年以上。
 
  为何如此呢,因为在房市平稳的情况下,买方的平均看房时间也在增加,在楼市上涨期间,很难有房主能踏下心来仔细选房,看房,挑房,担心因为自己的一时犹豫错过购买机会,成本上也可能会升高,一秒钟的决定可能上下就会差几十万。
 
  而在房市平稳的时候,购房者也会变得更理性,面对如此高的房价,需要考虑的问题也会变多,只有在各方面都感觉可以的情况下才会下手买房。
 
  4供大于求提高了空置率,同时政策转向。
 
  房子越建越多,人口流动集中,城镇化不断推进,三者叠加的结果必然会导致某些地方的房子空置率高启,空置率高的地区房子的价值也会随之降低,而且这种降低在未来是会持续下降的,那么该地区的房子也会渐渐无人问津。
 
  在对待棚改的问题上,这两年已经明显弱化货币补偿,而是采用平米数分房的方式,对于老旧小区也多采用保养维护,添加设备的方式进行改造。
 
  可以说在如今人人有房住的情况下,只要不主动增加购房需求,除了热点地区的居住需求和各地的改善房需求外,对于房产的需求量会逐年下降。
 
  5新手买房,高手卖房,很多房主不会卖房。
 
  几乎90%以上的房主在卖房时,都是直接将房子甩给中介,然后报个价格就算完成自己的任务了。可现实情况确实从南京到北京,买的没有卖的精,买房的时候人人都是小诸葛,卖房的时候都变成了黑李逵。
 
  举个最简单的例子来说,100万的房子,开始的时候挂牌110万,为了给买方留足购房时的议价空间,几个月后发现根本没人看房,于是降到100万,此时人们对房价的预期也在下降,100万的挂牌价依然吸引不了多少人看房,一年后房主愿意将房价降到90万,可已经错过了能以90万轻松成交的时期。
 
  其实这套房子很可能是房主多年前以50万购买的,几年间房价翻倍,等自己卖房时总想多赚取些利润,造成了房子无法卖出,只剩下纸面财富。
 
  与之相对的,越是挂牌价格明显低于当时市场价的房子,成交周期也就越短,毕竟拿到钱才算真正盈利,也就是我们常说的落袋为安。
 
  当然这只是举了一个稍极端些的例子,想要更快的卖出二手房就需要很多卖点,如地段交通,周期的把握,凸显优质卖点,制造风水噱头等等。
 
  ......
 
  对于房产这种总价高昂的商品来说,只要价格平稳,供需平衡,那么成交周期就会越来越长,这单不光基于二手房,对于新房也是如此。
 
  小结
 
  未来很多地区的二手房成交周期都会变长,如果没有低于市场价挂牌的决心,就要有拉长挂牌时间的准备,也许后来下定决心也错过了最佳卖房时机。

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