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2019-06-28 15:54 银行贷款编辑
  坑都是你不理解或被他人忽悠,银行并没有坑你。

  不管是等额本息还款还是等额本金还款,其实际计息方式都是一样的,都为每期还款金额=每期还款本金+每期还款利息。银行并没有坑你,要不就没有人会傻到选择等额本息还款了。

  房贷计息方法

  银行的等额本息与网贷或信用卡分期的等额本息是存在差异的,因为他们计算的不是利息,而是相应的手续费,每个月相较本金固定(比如还到最后一期本金剩下1/12,仍然以全部本金计算手续费)。而银行房贷不同,不管是等额本金还是等额本息,都是逐月以剩余本金计息。

  房贷还款金额(不管是等额本金还是等额本息)=每期还款本金+每期还款利息;每期利息=(本金-累计已还本金)×月利率。

  等额本息还款利息比较多,是因为等额本息还款前期还款金额较少,剩余本金就相对较多,其所产生的利息必然就较多,但多并没有想象中的那么多,只是按月计息多一点罢了。如下面例子:

  假设贷款金额100万,贷款利率为4.9%,期限为20年,那么再分别计算等额本金还款和等额本息还款。

  等额本金

  从下图等额本金还款可看出,等额本金还款就是每期本金保持不变,为100万/20/12=4166.67元。而每期利息=(本金-累计已还本金)×月利率,第一期利息=100万*4.9%/12=4083.33元,第二期利息=(100万-4166.67)*4.9%/12=4066.32……如下图。

  等额本息

  从下图等额本息还款可看出,不管是本金和利息都在不断变化,但是每个月还款金额保持不变,即还款金额=(总体利息+本金)/月份。但是有没有发现,它是由不同本金和不同利息构成的,也就说我们不管公式有多么复杂,也可以分解成每期还款本金和每期还款利息。

  第1期剩余本金为全部本金,即为100万,其每期利息=(本金-累计已还本金)×月利率=100万*4.9%/12=4083.33元,与等额本金还款利息是一样的(本金一样)。

  为了构成每个月还款金额一样,假设每月还款金额为x,那么还款本金=X-4083.33。

  第2期还款利息=(本金-累计已还本金)×月利率=[100万-(X-4083.33)]*4.9%/12

  ……

  以此类推,将所有的期限还款金额结合起来,会得出一条非常复杂的公式。但是将X=6544.44代入公式,就变得非常直观,比如上图。

  第1期还款利息为4083.33元;还款本金为2461.11元,

  第2期还款利息=(100万-2461.11)*4.9%/12=4073.28元;还款本金=6544.44-4073.2=2471.16元。

  第3期还款利息=(100万-2461.11-2471.16)*4.9%/12=4063.19元;还款本金=6544.44-4063.19=2481.25元。

  ……

  以此类推。

  但是从上文演示可以得出,不管是等额本息还款还是等额本息还款,其计息方法都是一致的,都是按剩余本金逐月计算每月利息,已还本金不再计息,银行并不会多收你一分钱,也并不存在复利的说法。

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